Obiekty hotelowe to złożone projekty nieruchomościowe, które wiążą się z wysokim ryzykiem i często pochłaniają ogromną ilość czasu, energii i kapitału, a ich właściwe planowanie to zestawienie wielu ważnych i niełatwych decyzji.

Połączenie niepewności, rozległej i ciągle zmieniającej się gamy segmentów rynku oraz wysokich oczekiwań wszystkich zaangażowanych w inwestycję interesariuszy, często sprawia, że inwestycja hotelowa jest dużo bardziej ekscytującym wyzwaniem, niż klasyczne inwestycje nieruchomościowe.

Hotel to w istocie niezwykła formuła biznesowa łącząca formę nieruchomości z bieżącą działalnością usługową. I to właśnie sprawia, że stworzenie udanego projektu jest skomplikowane.

Ze względu na wysokie inwestycje kapitałowe, jakich często wymagają projekty hotelarskie, kluczowe znaczenie ma zarządzanie i ograniczanie ryzyka dewelopera oraz dostarczanie zasobów potrzebnych decydentom w ustaleniu, czy projekt jest wykonalny finansowo, czy nie, a jeśli tak, to jak najlepiej i najefektywniej go zrealizować.

Jako konsultant jestem angażowany w dostarczanie ekspertyz i doradztwa w szeregu projektów hotelowych. Miałem sytuację w Polsce, w której inwestor negatywnie odniósł się do sporządzonego studium wykonalności, gdyż nie mógł zrozumieć, dlaczego w jego mniemaniu świetna koncepcja nie miała szans przekuć się na sukces.

Dokładnie przygotowana analiza, wykazywała negatywny zwrot z inwestycji. Głównym tego powodem było to, że wybrana lokalizacja nigdy nie była w stanie wesprzeć uzyskania RevPAR potrzebnego do osiągnięcia zysku z tego projektu. 

Badanie poparte było także dołączoną szczegółową analizą każdego aspektu działalności, operacyjnego i ekonomicznego. Zbadane zostały warunki makro, takie jak trendy docelowe i demografia, potencjał lokalizacji, ocena kosztów rozwoju czy analiza popytu rynkowego. Określiłem i przetestowałem przewidywane obłożenie i średnie stawki dzienne, zarysowaną analizę finansową, a także analizę konkurencji, a wyniki tych analiz wykazały, że ten biznes nie ma szans na realny zwrot z inwestycji.

Każdemu inwestorowi hotelowemu rekomenduję włączenie od samego początku do zespołu deweloperskiego profesjonalnego doradcy hotelowego, który oceni trafność wybranej lokalizacji dla danego projektu. Zmniejszy to ryzyko zainwestowania pieniędzy w „zamek z piasku”.

Autor – Emanuele Dalnodar